Adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása

Mit vár el a földhivatal, ha a szülők elváltak?

Amennyiben a kiskorú eladó, vagy vevő szülei elváltak, a földhivatal a házasság felbontását kimondó ítélet közjegyzői másolatával kéri igazolni a szerződést aláíró szülők felügyeleti jogát.

Ki az eseti gyám és miért kell kirendelni?

Az eseti gyám egy, a hatóság által kirendelt személy (gyakran ügyvéd), aki a kiskorút egy konkrét ügyben képviseli, ha a törvényes képviselő nem járhat el vagy nem látja el megfelelően a képviseletet.

Az eseti gyám kirendelése hogy működik?

Ha érdekellentét áll fenn a gyermek és törvényes képviselője között, a gyámhivatal, eseti gyám útján gondoskodik a gyermek képviseletéről. A gyámhatóság hivatalból is eljárhat és kirendelheti az eseti gyámot, ha ez a gyermek érdekében áll. 

Az eseti gondnok:

• csak az adott ügyben jár el (nem általános képviselő)
• képviseleti joga ugyanolyan, mint a szülőé lenne
• de kizárólag a gyermek érdekét nézi.

Mikor áll fenn érdekellentét?

A BH2013. 20. szerint például érdekellentét áll fenn az adósok és az adósok ingatlanát a végrehajtási árverésen megvásárolni kívánó kiskorú gyermekeik között.

A döntésben az érdekellentét oka kifejezetten „tankönyvi”:

• szülő (adós) érdeke → minél magasabb ár az árverésen
• gyermek (vevő) érdeke → minél alacsonyabb vételár

Ez már önmagában elegendő.

Ki a hagyományos gyám?

Amennyiben nem a szülő gyakorolja a szülői felügyeleti jogokat, akkor a gyermek gyámság alatt áll, ebben az esetben a gyermek törvényes képviselője, vagyonának kezelője nem a szülő, hanem a gyám.

Milyen esetben van szükség a gyámhatóság jóváhagyására?

A gyámhivatal a vagyonkezeléssel kapcsolatban közreműködik a gyermekek ingatlan vagyonával kapcsolatos ügyekben. Ezek közé tartozik a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, vagy a kiskorú ingatlanának eladása, vagy megterhelése (pl. jelzálog, vagy haszonélvezet alapítása) is. Ilyen esetekben tehát nem elég a szülő jognyilatkozata, a gyámhatóság jóváhagyása is szükséges a szerződés hatályosságához. A Ptk. 6:118. § (1) bekezdése értelmében a gyámhatóság jóváhagyó döntésével pedig a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen hatályossá válik.

Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan megvásárlásával egyidejűleg, a vételárat kifizető személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor.

Hogyan szerezhetjük be a gyámhatóság jóváhagyását?

Az eljárásra annak a járási (kerületi) hivatalnak gyámügyi osztálya illetékes, amelynek területén a gyermek szülői felügyeletet gyakorló szülőjének a lakóhelye, ennek hiányában tartózkodási helye található. Belföldi lakóhely, vagy tartózkodási hely hiányában a gyámhatóság illetékességét az utolsó ismert hazai lakóhely vagy tartózkodási hely határozza meg. Ha ilyen sincs, akkor az eljárásra a gyermekvédelmi és gyámügyi feladatkörében eljáró Budapest Főváros Kormányhivatala illetékes.

Az eljárás során meg kell hallgatni a szülőket és az ítélőképessége birtokában lévő gyermeket is. Ilyenkor a hatóság azt vizsgálja, hogy nem áll-e fent érdekellentét a gyermek és a szülő között. Érdekellentét esetén ugyanis eseti gyám kirendelése is szükséges. Megjegyezzük, hogy általában ügyvédet szokás eseti gyámként kirendelni - de figyeljünk, arra, hogy ha a saját ügyvédünk kerül kijelölésre, az az egész eljárás szabályszerűségét veszélyezteti.

Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása mennyi idő?

A járási hivatal a hozzájárulás iránti kérelem beérkezését követő 60 napon belül dönt.

Ezen eljárás keretében a gyámhivatal azt vizsgálja, hogy a szülő jognyilatkozata a gyermek érdekében áll-e, azaz pl. hogy adásvételi szerződésben szereplő vételár megfelel-e az ingatlan piaci értékének. Ha a beszerzett adatok alapján amennyiben a gyámhivatal megállapítja, hogy a jognyilatkozat a kiskorú érdekeivel nem ellentétes, akkor határozatával jóváhagyja azt.

Mit kell beadni a gyámhatósághoz?

A kérelem mellé mindenképpen be kell nyújtanunk az adásvételi szerződés 1 db eredeti és 3 db másolati példányát, továbbá szükségünk lesz egy 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványra, vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította.

Az Inytv. vhr. 118. §-a alapján ha a kiskorú ügyfél képviseletében a jogügylet és az ingatlan-nyilvántartási eljárás során törvényes képviselő jár el, a törvényes képviseletet biztosító jogszabályhelyet, valamint szükség szerint a törvényes képviseletet keletkeztető bírósági vagy hatósági határozat számát a kérelemben meg kell jelölni.

A gyámhivatal eljárása során a szerződés tárgyát képező ingatlan adatainak beszerzéséről már gondoskodik, azaz a tulajdoni lapot ők kérik le.

Előbb a gyámhivatalhoz, vagy a földhivatalba adjuk be a szerződést?

Ha egy ingatlan adásvételi szerződéshez vagy más jogügylethez a gyámhivatal jóváhagyása szükséges, akkor a szerződést már a gyámhatósági eljárás előtt is be lehet nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatal).

Azonban fontos tudni, hogy az új ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján:

• Az ingatlanügyi hatóság legfeljebb hat hónapra felfüggeszti az eljárást, ha a döntés a gyámhivatal előzetes jóváhagyásától függ.
• A földhivatal csak akkor függeszti fel az eljárást, ha igazolják, hogy a gyámhivatalnál már megindult a szükséges eljárás.
• Ha az ügyfél a gyámhatósági eljárás megindítását hiánypótlási felhívás ellenére sem igazolja, akkor az ingatlanügyi hatóság megszünteti az eljárást, és a kérelmet elutasítja.

Mi a menetrend, ha a vevő hitelből vásárol?

Ha a vevő hitelből vásárolja meg az ingatlant, akkor a banki hitelkérelem leadása miatt muszáj mielőbb érkeztetni a szerződést a földhivatalnál.

Nézzünk pár hétköznapi példát az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyásának gyakorlatából

Az alábbi esetek jól szemléltetik, hogy a gyámhivatal milyen szempontok alapján mérlegeli a kiskorú vagyonát érintő jogügyleteket, és mikor adja meg, illetve tagadja meg a hozzájárulását.

A szülők azért szerették volna eladni a kiskorú gyermekük által örökölt lakást, hogy rendezzék a hitelkártya tartozásukat

Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása során a hatóság mindig a kiskorú gyermek érdekei szempontjából vizsgálja az ingatlan értékesítés körülményeit. A gyámhivatal várhatóan megtagadja az értékesítéshez való hozzájárulást, ha a befolyt vételár lényegében kizárólag a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Amennyiben az átruházáshoz a gyámhatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg a kiskorú érdekében használható fel.

A kiskorú tulajdonában álló lakást a szülők azért adnák el, hogy újat vegyenek az árából

Nincs annak akadálya, hogy a gyermek tulajdonában lévő lakást a szülők azért adják el, hogy helyette egy másikat vásároljanak. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek tulajdont szerezzen (a korábbival megegyező értékű tulajdoni hányadot). Emellett azt is vizsgálja a hatóság, hogy a kiskorú lakhatása a költözés kapcsán megfelelően biztosított-e, illetve általánosságban, hogy az ügylet a kiskorú gyermek érdekében áll-e.

A szülő ingatlant venne a kiskorú gyermekének, de magának haszonélvezetet szeretne kikötni

Kivételt képez és nem kell a gyámhatóság hozzájárulása abban az esetben, amikor az ingatlan úgy kerül a gyermek tulajdonába, hogy az ingatlant, vagy annak vételárát ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül megalapításra az ingatlanon.

Kell-e gyámhivatali hozzájárulás, ha a kiskorú nevében elővásárlási jogról kell nyilatkozni?

A PK 9. számú állásfoglalás IV. pontja értelmében ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges. A fentiek az 1/2014. Polgári jogegységi határozat értelmében az új Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadóak.

Összegzés

A gyámhivatal jóváhagyása sok esetben elengedhetetlen része a kiskorúak ingatlan adásvételi ügyleteinek. A folyamat bonyolult lehet, de a jogszabályok betartása és a megfelelő dokumentáció benyújtása segíthet az eljárás gördülékenyebbé tételében. Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása minden esetben a kiskorú érdekeit hivatott védeni, és biztosítani, hogy az ügylet ne csak törvényes, de etikus is legyen.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!